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법인세 상담사례 택스넷(www.taxnet.co.kr)에서 제공하는 법인세와 관련한 문의에 대해 담당 전문가들이 답변사례를 확인하실 수 있습니다.


제 목	시행사 분양수익 인식
작성자	(주)시티건설	등록일	2023-01-27
지방에서 비주거용오피스텔을 신축하여 분양하는 중소시행법인입니다, 공사기간은 2018.12에 착공하여 22.4.19 건축물사용승인완료되었고, 분양계약자들은 입주지정일에 입주(22.5.30까지)가 완료되었습니다. 총 100호실중 99개는 분양완료되었습니다, 질문) 미분양된 호실 1개는 분양계약이 22.12.10일 계약이 되어, 계약금이 22.12.10에 입금되었고, 중도금과 잔금은 23년 3월에 입금예정입니다, 법인세집행기준40-69-6 아파트등을 분양하는 경우의 손익귀속시기가 목적물이 완공된 이후에 분양계약이 이루어진 부분은 상품등외의 자산의 양도로 보아 손익을 인식한다라고 되어있는데요 미분양된 호실1개가 완공(22.4.19사용승인준공됨)된 이후에 계약(22.12.10)되었으므로, 22년귀속 법인세신고시 분양수익= 분양계약금액* 분양계약율* 진행율로 계산하는데,,,,,,여기 계산에 분양계약율에 포함시키지 못하는것이 맞는지요? 왜냐하면 잔금은 23년 3월이므로, 22년귀속은 분양율 99%로 계산하여 분양수익을 인식하는것이 맞는지요?

답변


답변 제목	[답변] 시행사 분양수익 인식
상담위원	윤문현	답변일	2023-01-27
ㅇ안녕하십니까? 상담실입니다. 그 목적물의 완공일 이전에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 “예약매출”로서 작업진행율에 따라 수익을 인식하고, 그 목적물이 완공된 이후에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 “상품 등외의 자산의 양도”로 보아 그 대금을 청산한 날이나 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록 포함)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일 포함)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날이 속하는 사업년도의 수익으로 인식하는 것입니다. 따라서 귀사의 경우 목적물의 완공일 이 후에 분양 계약이 이루어진 부분에 대해서는 예액매출에서 제외하여야 하는 것이므로 당연히 분양계약율에서도 제외되어야 하는 것입니다. ○ 서면-2019-법인-2887 [법인세과-3212] , 2020.09.07 [ 제 목 ] 준공후 미분양토지 양도에 따른 손익귀속시기 [ 요 지 ] 산업단지 개발사업을 영위하는 내국법인이 산업단지 준공 이후 미분양토지를 양도하는 경우 손익의 귀속시기는 대금청산일, 소유권 이전등기?등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것임 [ 회 신 ] 산업단지 개발사업을 영위하는 내국법인이 해당 산업단지 준공 이후 미분양토지에 대해 분양계약을 체결하여 양도하는 경우 동 자산의 양도 등으로 인한 손익의 귀속시기는「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호에 따라 대금청산일, 소유권 이전등기?등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것입니다. [ 관련법령 ] 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】 1. 질의내용 ○ 산업단지 준공 후 미분양토지를 양도하는 경우 법인세법상 손익의 귀속시기는 2. 사실관계 ○질의법인은 ○○일반산업단지의 건설, 관리, 운영 및 산업단지 분양 등의 목적으로 설립되어 일반기업회계기준을 적용하여 재무제표를 작성하였음 -질의법인이 개발하여 분양할 토지의 공사 착공시기는 ’10년 8월, 준공시기는 ’15년 4월이며, 예약매출은 ’12년 3월부터 진행하였음 ○질의법인은 토지에 대해 분양계약이 체결되었을 때 준공 전?후를 구분하지 아니하고 동일한 기준(진행기준)을 적용하여 2017년까지 수익을 인식하였으나 -’18년도 일반기업회계기준 질의회신에 따라 준공시점 이전은 예약매출로 보아 진행률을 적용하고, 준공시점 이후에는 재화의 공급으로 보아 인도기준으로 적용하여 ’15년～’17년에 진행기준으로 인식된 부분을 인도기준으로 수정하여 전기오류수정손익으로 계상하였음 3. 관련법령 ○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날 2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다. 3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. 4. 관련사례 ○ 법인세법 기본통칙 40-69…1【아파트등을 분양하는 경우의 손익귀속시기】 ① 주택?상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 영 제69조를 적용한다. ② 제1항을 적용함에 있어서 영 제69조의 ¨인도일¨이라 함은 그 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날로 한다. 다만, 대금청산일 또는 소유권이전등기일 전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주한 날 또는 사용한 날로 한다. ○ 서면인터넷방문상담2팀-353, 2004.03.03. 법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어서 그 목적물의 완공일 이전에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 “예약매출”로서 법인세법시행령 제69조의 규정에 의하여 건설 등 용역제공으로 인한 손익을 인식하는 것이며, 그 목적물이 완공된 이후에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 “상품 등외의 자산의 양도”로 보아 같은 령 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 그 손익을 인식하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담2팀-1987, 2005.12.05. 법인이 상품 등외의 자산을 양도하는 경우에 당해 자산의 양도 등으로 인한 손익의 귀속 시기는「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기일·등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것이며 이 경우 “사용수익일”이라 함은 당사자 간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것입니다. ○ 제도46013-535, 2000.11.30. 법인이 토지를 양도하는 경우 각사업연도 소득금액의 손익귀속시기는 법인세법시행령 제68조 제1항 제3호의 규정에 의거 대금을 청산한 날ㆍ소유권이전 등기일ㆍ사용수익일중 빠른 날이 속하는 사업연도이며, 특별부가세에 대한 귀속시기는 법인세법시행령 제140조의 규정에 의거 대금을 청산한 날ㆍ소유권이전 등기일ㆍ사용수익일(장기할부에 한함)중 빠른 날이 속하는 사업연도입니다. ○ 법규과-3092, 2006.07.27. 1. 귀“자문1”의 경우,「법인세법 시행령」제69조 제2항의 규정에 의하여 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 장기 건설용역으로서 미완공사업지구내 토지를 매입·조성하여 분양하는 법인이, 일부의 분양토지에 대하여 토지 조성공사 완공전에 분양대금 전액을 수령하고 토지사용을 승낙한 경우, 당해 분양토지는 분양계약일이 속한 사업연도부터 분양대금 청산일 또는 사용승낙일 중 빠른날(이하‘인도일’이라 함)이 속한 사업연도까지 당해 토지의 분양금액과 작업진행률(사업지구내 전체 토지의 총공사예정비 등에 의한다. 이하 같음)을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입하여야 하는 것이므로 당해 인도일이 속한 사업연도에 미인식된 잔여 수익과 비용은 동 토지 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 것입니다. 2. “자문2”의 경우, 토지분양에 관련된 상기 장기 건설용역에 있어 토지 조성공사 완공일 전에 분양계약이 체결되고 완공 후에 분양대금 청산이 이루어진 경우 분양계약일이 속한 사업연도부터 토지 조성의 완공일이 속하는 사업연도까지 당해 토지의 분양금액과 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입하여야 하는 것입니다. 택스넷(www.taxnet.co.kr) 제공