법인세 상담사례
택스넷(www.taxnet.co.kr)에서 제공하는 법인세와 관련한 문의에 대해 담당 전문가들이 답변사례를 확인하실 수 있습니다.
| 제 목 | 주택임대사업자 | ||
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| 작성자 | 이승미 | 등록일 | 2024-09-12 |
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안녕하세요? 아파트시행사 비상장법인입니다. 아파트 미분양분에 대해 시행사가 직접 임대를 하여 전월세 계약을 체결시 몇년이상 보유해야 되는 요건등(개인 주택임대업등록) 의 의무가 있는것인지요? 그리고 종부세는 배제가 되는것인지 문의 드립니다. |
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답변
| 답변 제목 | [답변수정] 주택임대사업자 | ||
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| 상담위원 | 한성욱 | 답변일 | 2024-09-12 |
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아파트 미분양분에 대해 시행사가 직접 임대를 하여 전월세 계약을 체결시 몇년이상 보유해야 하는 의무는 없는 것으로 보이며, 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로 사용검사시까지 미분양주택을 사업자등록을 하고 과세기준일 현재 임대하는 경우 합산배제 임대주택에 해당합니다. 아래 법령과 해석사례에 근거하여 임대주택으로 등록하여 해당 요건을 갖추면 합산배제를 적용받을수 있는 것으로 판단됩니다. [ 관련예규 ] 종부, 종합부동산세과-1496 , 2008.11.03 [ 제 목 ] 미분양주택을 임대하는 경우 건설임대주택 해당 여부 [ 회 신 ] 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 사용 검사 시까지 분양되지 아니한 주택을 「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록을 하고 과세기준일 현재 임대하는 경우 해당 주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호의 규정을 적용받을 수 있는 것임 종합부동산세법 제8조【과세표준】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다. 1.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과「공공주택 특별법」제2조 제1호의 2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만,「공공주택 특별법」제49조 제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다. 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항 및「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다. |
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